Korte of lange termijn verhuren: wat levert uw woning het meest op?

U heeft een woning die u niet zelf bewoont. Misschien een appartement aan zee, een huis dat u geërfd heeft of een investering in de stad. Dan komt de vraag: verhuur ik aan één vaste huurder, of aan toeristen per nacht?

Het antwoord hangt minder af van cijfers op een website dan van uw woning, uw locatie en uw eigen situatie. In dit artikel vergelijken we beide vormen eerlijk. We kijken naar opbrengst, werk, kosten, risico, slijtage en regels. En we bekijken een middenweg die vaak vergeten wordt.

Het verschil in één blik

Bij langetermijnverhuur sluit u een huurcontract met één huurder. Die woont er, betaalt elke maand dezelfde huur en blijft meestal jaren. Bij kortetermijnverhuur ontvangt u wisselende gasten voor een paar nachten of een week. U verhuurt per nacht en de prijs verandert met de vraag.

Beide vormen hebben hun plaats. De ene is niet altijd beter dan de andere.

Opbrengst: meer potentieel, meer schommeling

Kortetermijnverhuur heeft een hoger opbrengstpotentieel. Een nacht aan toeristen brengt meer op dan een dag huur van een vaste bewoner. In een goede locatie en een goed seizoen kan het verschil groot zijn.

Maar potentieel is geen garantie. Uw opbrengst hangt af van hoeveel nachten u verhuurt en tegen welke prijs. Een drukke zomer aan de kust compenseert een rustige winter. Een woning in een minder gezochte buurt haalt dat niveau misschien nooit.

Langetermijnverhuur is voorspelbaar. U weet elke maand wat er binnenkomt. De opbrengst ligt lager, maar ze schommelt niet met het weer, de schoolvakanties of de economie.

De juiste vergelijking is daarom niet de hoogste nachtprijs tegenover de maandhuur. Vergelijk wat er na alle kosten overblijft, over een volledig jaar.

Werk: van weinig naar dagelijks

Bij een vaste huurder is het werk beperkt. U zoekt een huurder, stelt een contract op, doet een plaatsbeschrijving en volgt de betalingen op. Daarna gaat het vooral om herstellingen en af en toe een vraag.

Bij kortetermijnverhuur is er elke week werk. Berichten van gasten beantwoorden, vaak in verschillende talen en op late uren. Aankomst en vertrek regelen. Schoonmaak plannen na elk verblijf. Linnen wassen of laten wassen. Prijzen aanpassen. Reviews opvolgen. Kleine problemen oplossen als een gast belt dat de verwarming niet werkt.

Wie dat zelf doet naast een drukke job, onderschat vaak hoeveel tijd het kost. Het is geen passief inkomen, tenzij iemand anders het werk overneemt.

Kosten: waar het verschil wegvalt

Kortetermijnverhuur brengt kosten mee die bij een vaste huurder niet of nauwelijks bestaan:

• Schoonmaak na elk verblijf, met een grondige beurt tussendoor
• Linnen en handdoeken, inclusief wassen, strijken en vervangen
• Energie en water, die u meestal zelf betaalt
• Internet, streaming en verbruiksgoederen zoals koffie, zeep en toiletpapier
• Platformkosten van Airbnb, Booking.com of Vrbo
• Beheer, als u het werk uitbesteedt
• Inrichting en vervanging van meubels, servies en toestellen
• Toeristenbelasting, afhankelijk van uw gemeente

Bij langetermijnverhuur betaalt de huurder meestal zelf energie, water en internet. U heeft vooral onderhoud, verzekering en eventueel een makelaar voor het zoeken van een huurder.

Een woning met een hoge bruto-opbrengst op korte termijn kan dus minder overhouden dan u denkt. Maak de oefening met alle kosten erbij.

Risico: leegstand of een wanbetaler

Elk verhuurmodel heeft zijn eigen risico.

Bij kortetermijnverhuur is leegstand het grootste risico. Een rustige maand, een slecht seizoen of een nieuwe concurrent in de straat betekent nachten zonder opbrengst. Het risico is gespreid: één gast die niet komt, is een verloren nacht, geen verloren jaar.

Bij langetermijnverhuur is het risico geconcentreerd. Eén huurder die niet betaalt, kan u maanden inkomsten kosten. Een procedure om een huurder uit de woning te krijgen, duurt lang. Tegelijk heeft u bij een goede huurder jarenlang rust.

Welk risico u verkiest, is een persoonlijke keuze. Sommige eigenaars slapen beter met een vaste huur. Anderen spreiden liever over veel kleine boekingen.

Slijtage en onderhoud

Veel wisselende gasten betekent meer slijtage. Koffers tegen muren, zand in de vloer, intensief gebruik van keuken en badkamer. U vervangt sneller textiel, servies en kleine toestellen.

Daar staat tegenover dat een vakantiewoning na elk verblijf gecontroleerd wordt. Problemen worden snel opgemerkt. Bij een vaste huurder ziet u de woning soms jaren niet van binnen, en merkt u schade pas bij het vertrek.

Flexibiliteit voor eigen gebruik

Hier heeft kortetermijnverhuur een duidelijk voordeel. Wil u zelf een paar weken in uw kustappartement verblijven, dan blokkeert u die periode gewoon in de kalender. Met een vaste huurder kan dat niet. De woning is dan voor de duur van het contract de woning van iemand anders.

Ook als u de woning later wil verkopen of zelf wil betrekken, bent u met toeristische verhuur flexibeler. Er is geen lopend huurcontract dat u moet respecteren.

De regels verschillen sterk

Langetermijnverhuur van een hoofdverblijfplaats valt in Vlaanderen onder het Woninghuurdecreet. Dat decreet beschermt de huurder. Het bepaalt onder meer hoe lang een contract loopt, hoe u het kan opzeggen en welke kwaliteitsnormen de woning moet halen.

Toeristische verhuur valt onder het Logiesdecreet. U meldt de woning aan bij Toerisme Vlaanderen, u heeft een brandveiligheidsattest nodig en u moet uw verzekering aanpassen. Daarnaast hebben sommige gemeenten eigen regels, en is er vaak een toeristenbelasting.

Ook fiscaal kunnen beide vormen anders behandeld worden. Hoe precies, hangt af van uw situatie. Bespreek dat met uw boekhouder voor u een keuze maakt.

De middenweg: middellange termijn

Tussen een nacht en jaren zit een markt die vaak over het hoofd gezien wordt. Denk aan verblijven van een paar weken tot een paar maanden:

• Expats die net in België aankomen en een woning zoeken
• Consultants of technici op een project in de buurt
• Mensen die tijdelijk een woning nodig hebben tijdens een verbouwing
• Zakelijke verblijven voor bedrijven die medewerkers laten overkomen

Middellange termijn combineert een deel van de opbrengst van korte verhuur met minder wissels en minder werk. Welke regels dan gelden, hangt af van de duur en de vorm van het verblijf. Laat u daarover goed informeren voor u start.

Past kortetermijnverhuur bij uw woning?

Niet elke woning is geschikt voor toeristen. Eerlijk gezegd werkt het vooral goed als een aantal dingen samenkomen:

• Een locatie waar toeristen of zakenreizigers naartoe willen
• Een woning die er op foto's aantrekkelijk uitziet en comfortabel ingericht is
• Een gebouw of buurt waar verhuur toegelaten is en geen overlast veroorzaakt
• Een eigenaar die bereid is te investeren in inrichting en opvolging

Een gewoon appartement in een woonwijk zonder toeristische trekkers doet het vaak beter met een vaste huurder. Een ruime woning aan zee of in een gezochte stad heeft dan weer meer potentieel als vakantiewoning.

Een inschatting voor uw woning

Wil u weten wat uw woning op korte termijn kan opbrengen, en wat er na kosten overblijft? YourDomi maakt een eerlijke inschatting op basis van marktdata voor uw locatie. Past kortetermijnverhuur niet bij uw woning, dan zeggen we dat ook. Vraag een persoonlijk voorstel aan.