Prijsstrategie voor uw vakantiewoning: zo prijst u per dag

Veel eigenaars kiezen één nachtprijs voor hun vakantiewoning. Misschien een hogere prijs voor de zomer, een lagere voor de winter. En daarna blijft het zo staan. Dat voelt overzichtelijk, maar het kost u bijna altijd geld.

De vraag naar een vakantiewoning verandert elke dag. Een zaterdag in juli is iets anders dan een dinsdag in november. Een weekend met een groot evenement in de buurt is iets anders dan een gewoon weekend. Wie daar met één prijs op antwoordt, verkoopt de drukke dagen te goedkoop en de rustige dagen te duur.

In dit artikel leggen we uit hoe u per dag prijst. Van seizoenen en schoolvakanties tot losse nachten tussen twee boekingen.

Waarom een vaste prijs niet werkt

Een vaste prijs heeft twee gevolgen. In drukke periodes is uw woning snel volgeboekt, vaak maanden op voorhand. Dat lijkt een succes. Maar het betekent meestal dat u te goedkoop was. Gasten waren bereid meer te betalen.

In rustige periodes gebeurt het omgekeerde. Uw prijs ligt boven wat gasten dan willen betalen. De woning blijft leeg, terwijl een iets lagere prijs wel boekingen had opgeleverd.

Dynamische prijszetting lost dat op. U past uw prijs aan op de vraag, dag per dag.

Seizoenen en schoolvakanties

Het seizoen is de basis. Aan de Belgische kust loopt het hoogseizoen in de zomer, met drukke weekends in de lente en de herfst. In de Ardennen zijn de herfst en de wintervakanties sterker. In steden zoals Gent en Antwerpen is de vraag meer gespreid, met pieken rond evenementen en eindejaar.

Binnen die seizoenen spelen schoolvakanties een grote rol. Kijk niet enkel naar de Belgische vakanties. Veel gasten aan de kust en in de Ardennen komen uit Nederland, Duitsland en Frankrijk. Die landen hebben hun eigen schoolvakanties, en in Nederland en Duitsland verschillen ze nog eens per regio.

Een week die voor Belgische gezinnen rustig is, kan druk zijn omdat een Duitse deelstaat of een Nederlandse regio vakantie heeft. Wie dat in de gaten houdt, vindt extra vraag die een ander mist.

Evenementen en lokale drukte

Evenementen trekken bezoekers aan die allemaal op hetzelfde moment een bed zoeken. Denk aan festivals, grote sportwedstrijden, beurzen, congressen en feestdagen. Ook lokale gebeurtenissen tellen mee: een kermis, een jaarmarkt of een zeilwedstrijd.

Hou een kalender bij van wat er in uw regio gebeurt. Pas uw prijs tijdig aan, want voor grote evenementen wordt vaak lang op voorhand geboekt. Wie pas een paar weken vooraf reageert, heeft zijn woning dan al tegen een gewone prijs verhuurd.

Weekdagen en weekends

Aan de kust en op het platteland zijn vrijdag en zaterdag meestal de drukste nachten. Mensen komen voor een weekend weg. In de week is het rustiger, behalve in de schoolvakanties.

In steden kan het omgekeerd zijn. Zakenreizigers boeken van maandag tot donderdag, toeristen in het weekend. Kijk dus naar het boekingspatroon van uw eigen woning en locatie. Stel uw prijs per weekdag in, in plaats van één prijs voor de hele week.

Minimum verblijfsduur en losse nachten

De minimum verblijfsduur is een van de sterkste instrumenten die u heeft. Een langer minimum betekent minder wissels, minder schoonmaak en minder werk. Een korter minimum geeft meer kans op boekingen.

De kunst is om het minimum te laten meebewegen. In het hoogseizoen kan u een langer verblijf vragen, bijvoorbeeld een volle week in de zomer. Buiten het seizoen verlaagt u het minimum, zodat ook korte weekendjes mogelijk zijn.

Weesdagen opvullen

Er ontstaan geregeld losse nachten tussen twee boekingen. Stel dat een gast vertrekt op dinsdag en de volgende komt op donderdag. Die ene woensdagnacht raakt u met een minimum van drie nachten nooit kwijt. Zo'n weesdag brengt niets op.

Een goede prijsstrategie vangt dat op. U laat kortere verblijven toe in die gaten, eventueel met een aangepaste prijs. Zo verhuurt u nachten die anders leeg zouden blijven.

Vroeg boeken en last-minute

Gasten die ver op voorhand boeken, zoeken meestal een specifieke periode. Voor populaire data hoeft u dan geen korting te geven. Integendeel: als een drukke periode al snel volloopt, is dat een teken om de prijs voor de resterende nachten te verhogen.

Naarmate een datum dichterbij komt en de woning nog vrij is, verandert de situatie. Een nacht die niet verhuurd wordt, is voor altijd weg. Dan kan een lagere last-minute prijs zinvol zijn. Doe dat wel met mate. Wie structureel te veel korting geeft op het laatste moment, leert gasten om te wachten.

Een vroegboekkorting kan dan weer helpen om rustige periodes vroeg te vullen. Gebruik ze gericht voor data die traditioneel moeilijk lopen, niet voor uw drukste weken.

Bezetting is niet het doel

Veel eigenaars sturen op bezetting. Hoe voller de kalender, hoe beter, denken ze. Maar een volle kalender is geen doel op zich. U kan elke nacht verhuren door gewoon heel goedkoop te zijn. Dan heeft u veel werk, veel slijtage en weinig opbrengst.

Een betere maatstaf is de opbrengst per beschikbare nacht. U deelt uw totale opbrengst over een periode door het aantal nachten dat de woning beschikbaar was. Die ene maatstaf toont of uw combinatie van prijs en bezetting goed zit.

Een eenvoudig voorbeeld. Stel dat u in een maand twintig nachten verhuurt tegen een lage prijs, of vijftien nachten tegen een hogere prijs. Het tweede scenario kan evenveel of meer opbrengen, met vijf nachten minder slijtage en minder schoonmaakbeurten. Kijk dus altijd naar het geheel, niet naar de bezetting alleen.

Kijk naar uw concurrenten

Uw prijs staat niet los van de markt. Gasten vergelijken. Bekijk daarom regelmatig vergelijkbare woningen in uw buurt: dezelfde grootte, dezelfde capaciteit, een vergelijkbare ligging.

Let op hun prijzen voor dezelfde data, maar ook op hun beschikbaarheid. Als de meeste vergelijkbare woningen voor een bepaald weekend al volgeboekt zijn, is er weinig aanbod over. Dan kan uw prijs omhoog. Staan ze allemaal nog vrij, dan is de vraag misschien lager dan u dacht.

Vergelijk wel eerlijk. Een woning met een zwembad, een zeezicht of veel sterke reviews kan een hogere prijs vragen. Plaats uw woning realistisch in dat geheel.

Tools voor dynamische prijzen

Dit alles dagelijks met de hand bijhouden, is veel werk. Er bestaan daarom tools die prijzen automatisch aanpassen op basis van marktdata. Ze kijken naar de vraag in uw regio, naar boekingen van vergelijkbare woningen, naar seizoenen en evenementen. Op basis daarvan stellen ze elke dag een prijs voor.

Zo'n tool is geen vervanging voor uw eigen inzicht. U stelt zelf een minimum- en maximumprijs in, en u beslist welke regels gelden voor verblijfsduur en kortingen. Maar de tool zorgt ervoor dat uw prijzen elke dag meebewegen met de markt, ook als u er zelf geen tijd voor heeft.

Een prijsstrategie op maat

Een goede prijsstrategie vraagt dagelijkse opvolging. YourDomi stelt de prijzen van de woningen die we beheren elke dag bij op basis van marktdata, met aandacht voor seizoen, vakanties, evenementen en losse nachten. Wil u weten wat dat voor uw woning kan betekenen? Vraag een persoonlijk voorstel aan.