Airbnb wijzigt zijn servicekosten: pas uw prijzen aan voor 13 oktober

Airbnb verandert de manier waarop het zijn servicekosten aanrekent. Tot nu toe betaalden veel hosts een kleine vergoeding, terwijl de gast bij het boeken een eigen servicekost bovenop de prijs zag. Dat verdwijnt. Voortaan draagt de host de volledige servicekost, en de gast betaalt geen aparte vergoeding meer aan Airbnb.

Voor eigenaars in België is er een duidelijke datum: uiterlijk op 13 oktober 2026 schakelt Airbnb alle hosts in de Europese Economische Ruimte over. Doet u niets, dan daalt uw uitbetaling per nacht. In dit artikel leest u wat er precies verandert, wat u vóór die datum best nakijkt en waar u moet opletten.

Wat verandert er precies

Airbnb werkte lang met twee systemen naast elkaar. In het eerste systeem, de gesplitste vergoeding, deelden host en gast de servicekost. De host betaalde een klein deel, de gast een groter deel bovenop de nachtprijs. In het tweede systeem betaalde de host alles en zag de gast één prijs.

Airbnb kondigde op 7 juli 2026 aan dat het tweede systeem de norm wordt voor alle hosts. Het bedrijf noemt dat een vereenvoudiging. De prijs die u instelt, is voortaan ook de prijs die de gast ziet. Airbnb houdt zijn servicekost daarna in op uw uitbetaling.

Voor u als eigenaar betekent dat één ding: de servicekost die vroeger bij de gast lag, komt nu bij u terecht. Als u uw prijzen niet aanpast, houdt u per boeking minder over.

Wie het raakt en wanneer

De wijziging geldt voor alle hosts van woningen op Airbnb. Het verschil zit in de timing. Hosts buiten de Europese Economische Ruimte moesten al op 15 september overstappen. Voor hosts in de Europese Economische Ruimte en Zwitserland, en dus voor Belgische eigenaars, ligt de deadline op 13 oktober 2026.

Gebruikt u beheersoftware die rechtstreeks met Airbnb gekoppeld is, dan werkt u vermoedelijk al met de volledige hostvergoeding. Airbnb legde die structuur eerder al op aan hosts die via zulke software werken. Kijk het na in uw instellingen, want dan verandert er voor u weinig.

Bestaande reserveringen blijven zoals ze zijn. De nieuwe regeling geldt alleen voor boekingen die binnenkomen nadat u bent overgeschakeld. Eenmaal overgeschakeld, kunt u ook niet meer terug naar het oude systeem.

Wat er gebeurt als u niets doet

Airbnb past uw prijzen niet automatisch aan. Het bedrijf zegt het zelf: wie niet ingrijpt voor de deadline, krijgt lagere prijzen en een lagere uitbetaling per nacht.

Het mechanisme is eenvoudig. Stel dat u vandaag een nachtprijs vraagt en de gast daar bij Airbnb nog een servicekost bovenop betaalt. Na de overstap ziet de gast alleen nog uw nachtprijs. Airbnb haalt de volledige servicekost daaruit. Uw nachtprijs blijft dus gelijk op het scherm, maar er komt minder op uw rekening.

Voor de gast wordt uw woning daardoor iets goedkoper. Dat klinkt als een voordeel, maar het is een korting die u niet zelf gekozen hebt. Beter is om bewust te beslissen hoe u uw prijs herpositioneert.

Zo gebruikt u de aanpassingstool van Airbnb

Airbnb biedt een tool aan om al uw prijzen in één keer bij te sturen. U vindt die in de hostomgeving van uw Airbnb-account. De tool toont eerst een voorbeeld van de aanpassing voor al uw actieve en inactieve advertenties. Pas na uw bevestiging worden de prijzen gewijzigd.

Enkele zaken om te weten voor u bevestigt:

• De tool past uw basisprijs, weekendprijzen, aangepaste prijzen per dag en promotieprijzen aan.
• Ook bijkomende kosten, zoals de schoonmaakkost of een toeslag voor huisdieren, worden meegenomen.
• Kortingen worden niet aangepast. Kijk uw week, maand en last minute kortingen dus zelf na.
• De aanpassing geldt voor de prijzen in uw kalender voor de komende twee jaar.
• Gebruikt u de automatische prijzen van Airbnb, dan past de tool ook uw minimum en maximum aan.

Werkt u met een externe prijstool of een channel manager, controleer dan welke kant de prijs bepaalt. Stuurt uw software dagelijks prijzen door, dan kan die de aanpassing van Airbnb bij de volgende synchronisatie overschrijven. In dat geval moet u de correctie in de software zelf doen.

Kijk verder dan Airbnb alleen

Een prijsverhoging op Airbnb staat niet op zichzelf. Veel eigenaars verhuren ook via Booking.com, Vrbo of rechtstreeks aan terugkerende gasten. Vergelijk na de aanpassing wat een gast in totaal betaalt op elk kanaal, voor dezelfde nachten en hetzelfde aantal personen.

Zo vermijdt u twee problemen. Ofwel staat uw woning op Airbnb plots veel duurder dan elders, waardoor u daar minder boekingen krijgt. Ofwel verkoopt u op een ander kanaal te goedkoop, zonder dat u het merkt. Een paar steekproeven in drukke en rustige weken geven snel een goed beeld.

Het is ook een goed moment om uw directe boekingen te bekijken. Tot nu toe was de servicekost voor een gast een reden om rechtstreeks te boeken. Op Airbnb ziet hij straks één prijs, zonder aparte vergoeding. Kijk dus opnieuw hoe uw directe prijs zich daartoe verhoudt. Houd bij rechtstreekse boekingen wel altijd de regels van de platformen en uw eigen afspraken met gasten in het oog.

De btw op de servicekost

De servicekost van Airbnb is een dienst waarop in de Europese Unie btw van toepassing is. Hoe dat voor u uitvalt, hangt af van uw eigen situatie.

Hebt u geen btw-nummer, dan rekent Airbnb btw aan bovenop zijn servicekost. Die btw kunt u niet recupereren. Omdat de servicekost nu volledig bij u ligt, wordt ook dat btw-bedrag groter. Hebt u wel een btw-nummer en staat het correct in uw Airbnb-account, dan rekent Airbnb doorgaans geen btw aan. U moet de btw dan wel zelf aangeven in uw btw-aangifte, volgens het systeem van verlegging.

Sinds 1 maart 2026 zijn de btw-regels voor gemeubeld logies in België veranderd. Wie sindsdien btw aanrekent op zijn verhuur, heeft een btw-nummer. Controleer of uw gegevens bij Airbnb kloppen en bespreek de gevolgen met uw boekhouder. Wilt u eerst het volledige kader kennen, download onze gratis fiscale gids.

YourDomi geeft geen officieel fiscaal of juridisch advies. Dit artikel is algemene informatie: leg uw eigen situatie altijd voor aan uw boekhouder.

Uw checklist voor de komende twee weken

Wacht niet tot de laatste dag. Met deze stappen bent u klaar voor 13 oktober:

1. Kijk in uw Airbnb-account welke vergoedingsstructuur u vandaag hebt.
2. Open de aanpassingstool en bekijk het voorbeeld voor al uw advertenties.
3. Controleer of een externe prijstool of channel manager uw prijzen op Airbnb bepaalt.
4. Kijk uw kortingen na, want de tool laat die ongemoeid.
5. Vergelijk daarna de totaalprijs voor de gast op Airbnb, Booking.com en Vrbo.
6. Controleer of uw btw-nummer correct in uw account staat, als u er een hebt.
7. Volg de eerste boekingen na de overstap op en vergelijk uw uitbetaling met wat u verwachtte.

Een wijziging die aandacht vraagt, geen reden tot paniek

De nieuwe servicekost van Airbnb verandert niets aan wat gasten zoeken. Een verzorgde woning, een eerlijke prijs en een vlotte communicatie blijven het verschil maken. Wat wel verandert, is de rekensom achter elke boeking. Wie die nu goed zet, behoudt zijn opbrengst.

Bij YourDomi volgen we de prijzen van elke woning dagelijks op basis van marktgegevens, en de verhuur loopt altijd op naam van de eigenaar. Wilt u weten wat dat voor uw woning kan betekenen, vraag een persoonlijk voorstel aan.