Vakantiewoning kopen in Vlaanderen: de renovatieverplichting en uw plan

U overweegt een tweede woning te kopen om te verhuren, bijvoorbeeld aan de kust of in de Westhoek. U rekent de aankoopprijs, de inrichting en de verwachte opbrengst door. Maar er is nog een post die vaak ontbreekt: de renovatieverplichting.

In Vlaanderen geldt sinds 1 januari 2023 een energetische renovatieplicht voor nieuwe eigenaars van woningen met een slecht EPC. Ook een vakantiewoning of tweede verblijf valt eronder. In dit artikel leest u wat de regel inhoudt, wanneer hij geldt en hoe u hem in uw plan opneemt.

Wat de regel inhoudt

Koopt u een woning of appartement met EPC-label E of F, dan moet u het EPC verbeteren tot minimaal label D. U krijgt daarvoor zes jaar vanaf de datum van de notariële akte. Die termijn was eerst vijf jaar. Volgens de Vlaamse overheid is de verlenging eind 2025 definitief goedgekeurd.

Een voorbeeld uit de officiële uitleg: tekent u de akte op 1 februari 2024, dan moet u klaar zijn op 1 februari 2030. Het gaat om het EPC van de woning zelf.

De plicht geldt per wooneenheid. Koopt u één appartement in een gebouw, dan gaat het om dat appartement en niet om het hele gebouw of de gemeenschappelijke delen.

Geldt dit ook voor een vakantiewoning?

Ja. Volgens de Vlaamse overheid maakt het niet uit of u er gedomicilieerd bent, of de woning permanent bewoond wordt of dat het gebruik recreatief is. Een tweede verblijf aan zee valt dus onder dezelfde regel als een gewone woning.

Dat is belangrijk voor beleggers. Veel oudere appartementen aan de kust hebben een EPC dat niet goed scoort. De aankoopprijs kan daar rekening mee houden, maar enkel als u er vooraf aan denkt.

Wanneer de verplichting begint

De plicht start bij een notariële akte die de volle eigendom overdraagt. Dat is een verkoop, een ruil, een schenking of een inbreng in een vennootschap. Ook het vestigen of overdragen van een opstalrecht of erfpacht telt mee.

Er zijn uitzonderingen. De Vlaamse overheid noemt onder meer:

• een erfenis, al loopt een bestaande verplichting door naar de erfgenaam
• de overdracht van aandelen in een vennootschap
• beschermd erfgoed
• een gebouw dat binnen zes jaar wordt gesloopt
• de overdracht van enkel het vruchtgebruik of enkel de blote eigendom

Verkoopt u de woning binnen de termijn door, dan neemt de nieuwe eigenaar de resterende termijn en de eisen over. Het is dus ook een punt om rekening mee te houden bij uw latere doorverkoop.

Wat er gebeurt als u niets doet

Als zes jaar na de akte geen EPC bestaat, of als het EPC toont dat het vereiste niveau niet bereikt is, kan de overheid een boete opleggen. Voor een woonentiteit loopt die van 500 tot 5.000 euro. Bij een niet-residentiële eenheid kan ze veel hoger liggen.

Een boete heft de verplichting niet op. U krijgt een nieuwe termijn om alsnog te renoveren. De boete komt dus bovenop de werken die u toch moet uitvoeren.

Vragen die u de verkoper en uw notaris stelt

Een goed gesprek vooraf voorkomt dure verrassingen. Stel de volgende vragen voor u tekent:

• Wat is het huidige EPC-label en hoe oud is het attest?
• Welke werken zijn de laatste jaren uitgevoerd, en zijn er facturen van?
• Valt de overdracht onder een van de uitzonderingen, of begint de termijn van zes jaar gewoon te lopen?
• Is er al een renovatieverplichting die van een vorige eigenaar doorloopt?

Zeker die laatste vraag is belangrijk. Een bestaande verplichting gaat mee over, ook bij een erfenis. U koopt dan niet alleen een woning maar ook een lopende termijn.

Hoe u dit in uw rendementsplan opneemt

Vraag het EPC van de woning op voor u een bod doet, en kijk naar het label. Staat de woning op E of F, bereken dan de renovatie als een echte kost naast de aankoopprijs.

Laat een energiedeskundige of aannemer een eerste raming maken. Denk aan dakisolatie, nieuwe ramen, een betere verwarming of ventilatie. Niemand kan u hier een vast bedrag voor geven zonder de woning te zien. Houd dus een ruime marge aan in uw berekening.

Plan de werken ook slim in de tijd. De zes jaar geven u ruimte om te kiezen. Werken in een rustige periode kosten u minder gemiste huurnachten. Uw winterkalender is daarvoor het beste moment.

Denk tot slot aan de hogere kwaliteit van uw woning. Een beter geïsoleerd huis is comfortabeler en spaart op de energiekosten. Gasten merken dat in de koude maanden en het kan terugkomen in uw reviews.

Let op: de regels kunnen nog veranderen

Het huidige regeerakkoord kondigt aan dat de verplichting beperkt blijft tot label D. De strengere stappen die later volgen, zouden vervallen. De Vlaamse overheid vermeldt zelf dat het niet duidelijk is of en wanneer dit gebeurt. Het huidige schema loopt tot 2045 en gaat uit van strengere labels.

Reken daarom niet op een versoepeling. Controleer voor uw aankoop de actuele tekst op vlaanderen.be en vraag raad aan uw notaris of aan het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap. Dit artikel gaat over Vlaanderen. Voor andere gewesten raadpleegt u de officiële bron van dat gewest.

YourDomi geeft geen officieel fiscaal of juridisch advies. Dit artikel is algemene informatie: leg uw eigen situatie altijd voor aan uw boekhouder.

Wat YourDomi voor u kan doen

Staat uw aankoop vast of overweegt u er een? Dan kijken we graag mee naar wat de woning als vakantieverhuur kan opleveren, zodat u de renovatie tegen de verwachte opbrengst kunt afwegen. Vraag een persoonlijk voorstel aan.