Airbnb modifie ses frais de service : adaptez vos prix avant le 13 octobre

Airbnb change la manière dont il facture ses frais de service. Jusqu'ici, beaucoup d'hôtes payaient une petite commission, tandis que le voyageur voyait ses propres frais de service s'ajouter au prix lors de la réservation. Ce système disparaît. Désormais, l'hôte supporte l'intégralité des frais de service, et le voyageur ne paie plus de frais séparés à Airbnb.

Pour les propriétaires en Belgique, la date est claire : au plus tard le 13 octobre 2026, Airbnb fera basculer tous les hôtes de l'Espace économique européen. Si vous ne faites rien, votre versement par nuit diminue. Dans cet article, vous lirez ce qui change exactement, ce qu'il vaut mieux vérifier avant cette date et à quoi vous devez être attentif.

Qu'est-ce qui change exactement

Airbnb a longtemps utilisé deux systèmes en parallèle. Dans le premier, les frais partagés, l'hôte et le voyageur se répartissaient les frais de service. L'hôte en payait une petite partie, le voyageur une partie plus importante en plus du prix par nuit. Dans le second, l'hôte payait tout et le voyageur voyait un seul prix.

Le 7 juillet 2026, Airbnb a annoncé que le second système devient la norme pour tous les hôtes. L'entreprise parle d'une simplification. Le prix que vous fixez est désormais aussi le prix que voit le voyageur. Airbnb retient ensuite ses frais de service sur votre versement.

Pour vous, propriétaire, cela signifie une chose : les frais de service qui étaient auparavant à charge du voyageur reviennent désormais chez vous. Si vous n'adaptez pas vos prix, il vous reste moins par réservation.

Qui est concerné et quand

Le changement s'applique à tous les hôtes de logements sur Airbnb. La différence se situe dans le calendrier. Les hôtes situés en dehors de l'Espace économique européen devaient déjà basculer le 15 septembre. Pour les hôtes de l'Espace économique européen et de Suisse, et donc pour les propriétaires belges, l'échéance est fixée au 13 octobre 2026.

Si vous utilisez un logiciel de gestion directement connecté à Airbnb, vous travaillez probablement déjà avec les frais entièrement à charge de l'hôte. Airbnb imposait déjà cette structure aux hôtes qui passent par ce type de logiciel. Vérifiez-le dans vos paramètres, car dans ce cas peu de choses changent pour vous.

Les réservations existantes restent inchangées. Le nouveau système ne s'applique qu'aux réservations reçues après votre basculement. Une fois le basculement effectué, vous ne pouvez plus revenir à l'ancien système.

Ce qui se passe si vous ne faites rien

Airbnb n'adapte pas vos prix automatiquement. L'entreprise le dit elle-même : l'hôte qui n'agit pas avant l'échéance obtient des prix plus bas et un versement plus faible par nuit.

Le mécanisme est simple. Imaginons qu'aujourd'hui vous demandez un prix par nuit et que le voyageur paie encore des frais de service Airbnb en plus. Après le basculement, le voyageur ne voit plus que votre prix par nuit. Airbnb en retire l'intégralité de ses frais de service. Votre prix par nuit reste donc identique à l'écran, mais votre compte reçoit moins.

Pour le voyageur, votre logement devient ainsi un peu moins cher. Cela ressemble à un avantage, mais c'est une réduction que vous n'avez pas choisie vous-même. Mieux vaut décider en connaissance de cause comment repositionner votre prix.

Comment utiliser l'outil d'ajustement d'Airbnb

Airbnb propose un outil pour ajuster tous vos prix en une seule fois. Vous le trouverez dans l'espace hôte de votre compte Airbnb. L'outil affiche d'abord un aperçu de l'ajustement pour toutes vos annonces actives et inactives. Les prix ne sont modifiés qu'après votre confirmation.

Quelques points à connaître avant de confirmer :

• L'outil ajuste votre prix de base, vos prix du week-end, vos prix personnalisés par jour et vos prix promotionnels.
• Les frais supplémentaires, comme les frais de ménage ou un supplément pour animaux, sont aussi pris en compte.
• Les réductions ne sont pas ajustées. Vérifiez donc vous-même vos réductions à la semaine, au mois et de dernière minute.
• L'ajustement porte sur les prix de votre calendrier pour les deux prochaines années.
• Si vous utilisez la tarification automatique d'Airbnb, l'outil adapte aussi votre minimum et votre maximum.

Si vous travaillez avec un outil de tarification externe ou un channel manager, vérifiez qui détermine le prix. Si votre logiciel envoie des prix chaque jour, il peut écraser l'ajustement d'Airbnb lors de la synchronisation suivante. Dans ce cas, la correction doit se faire dans le logiciel lui-même.

Regardez au-delà d'Airbnb

Une hausse de prix sur Airbnb n'est pas isolée. Beaucoup de propriétaires louent aussi via Booking.com, Vrbo ou directement à des voyageurs fidèles. Après l'ajustement, comparez ce qu'un voyageur paie au total sur chaque canal, pour les mêmes nuits et le même nombre de personnes.

Vous évitez ainsi deux problèmes. Soit votre logement devient soudain beaucoup plus cher sur Airbnb qu'ailleurs, et vous y recevez moins de réservations. Soit vous vendez trop bon marché sur un autre canal, sans vous en rendre compte. Quelques contrôles ponctuels sur des semaines chargées et calmes donnent vite une bonne image.

C'est aussi le bon moment pour examiner vos réservations directes. Jusqu'ici, les frais de service étaient pour un voyageur une raison de réserver directement. Sur Airbnb, il verra bientôt un seul prix, sans frais séparés. Regardez donc à nouveau comment votre prix direct se situe par rapport à cela. Pour les réservations directes, respectez toujours les règles des plateformes et vos propres accords avec les voyageurs.

La TVA sur les frais de service

Les frais de service d'Airbnb sont un service soumis à la TVA dans l'Union européenne. L'effet pour vous dépend de votre propre situation.

Si vous n'avez pas de numéro de TVA, Airbnb facture la TVA en plus de ses frais de service. Vous ne pouvez pas récupérer cette TVA. Comme les frais de service sont désormais entièrement à votre charge, ce montant de TVA augmente aussi. Si vous avez un numéro de TVA et qu'il figure correctement dans votre compte Airbnb, Airbnb ne facture en général pas de TVA. Vous devez alors déclarer vous-même la TVA dans votre déclaration TVA, selon le système de l'autoliquidation.

Depuis le 1er mars 2026, les règles de TVA pour l'hébergement meublé ont changé en Belgique. Si vous facturez depuis lors la TVA sur votre location, vous avez un numéro de TVA. Vérifiez que vos données chez Airbnb sont correctes et discutez des conséquences avec votre comptable. Si vous voulez d'abord connaître le cadre complet, téléchargez notre guide fiscal gratuit.

YourDomi ne donne pas de conseil fiscal ou juridique officiel. Cet article est une information générale : soumettez toujours votre situation à votre comptable.

Votre liste de contrôle pour les deux prochaines semaines

N'attendez pas le dernier jour. Avec ces étapes, vous serez prêt pour le 13 octobre :

1. Vérifiez dans votre compte Airbnb quelle structure de frais vous avez aujourd'hui.
2. Ouvrez l'outil d'ajustement et consultez l'aperçu pour toutes vos annonces.
3. Vérifiez si un outil de tarification externe ou un channel manager détermine vos prix sur Airbnb.
4. Contrôlez vos réductions, car l'outil n'y touche pas.
5. Comparez ensuite le prix total pour le voyageur sur Airbnb, Booking.com et Vrbo.
6. Vérifiez que votre numéro de TVA figure correctement dans votre compte, si vous en avez un.
7. Suivez les premières réservations après le basculement et comparez votre versement avec ce que vous attendiez.

Un changement qui demande de l'attention, pas une raison de paniquer

Les nouveaux frais de service d'Airbnb ne changent rien à ce que recherchent les voyageurs. Un logement soigné, un prix juste et une communication fluide continuent de faire la différence. Ce qui change, c'est le calcul derrière chaque réservation. Celui qui le règle bien maintenant préserve son rendement.

Chez YourDomi, nous suivons chaque jour les prix de chaque logement sur la base de données du marché, et la location se fait toujours au nom du propriétaire. Si vous voulez savoir ce que cela peut signifier pour votre logement, demandez une proposition personnalisée.