Dix erreurs fréquentes des propriétaires de logements de vacances

La plupart des propriétaires commencent avec de bonnes intentions. Ils aménagent joliment le logement, mettent une annonce en ligne et attendent les réservations. Après quelques mois, le rendement s'avère plus bas que prévu, ou la gestion prend beaucoup plus de temps qu'imaginé.

Souvent, la cause ne se trouve pas dans le logement lui-même, mais dans quelques erreurs évitables. La bonne nouvelle, c'est qu'elles se corrigent toutes. L'automne, un peu plus calme, est un bon moment pour s'y attaquer. Vous trouverez ci-dessous dix erreurs qui reviennent souvent, chacune avec sa solution.

1. Un seul prix pour toute l'année

Beaucoup de propriétaires choisissent un prix par nuit et ne le changent plus. C'est simple, mais cela coûte de l'argent. Pendant les semaines chargées, vous louez trop bon marché. Pendant les semaines calmes, le logement reste vide parce que le prix est trop élevé.

La solution : faites évoluer votre prix avec la demande. Travaillez au minimum avec des prix distincts pour la haute saison, la moyenne saison et la basse saison. Faites la différence entre le week-end et le milieu de semaine. Tenez compte des vacances scolaires, des jours fériés et des événements locaux. Pour aller plus loin, adaptez le prix jour par jour en fonction de l'évolution du marché.

2. Des calendriers non synchronisés

Si vous publiez des annonces sur plusieurs plateformes, vous risquez des doubles réservations. Un voyageur réserve via Airbnb, un autre réserve les mêmes nuits via Booking.com. Vous devez annuler l'une des deux réservations. Cela crée une mauvaise expérience et souvent aussi une sanction de la plateforme.

La solution : reliez vos calendriers. Utilisez un système qui centralise toutes les réservations et les transmet immédiatement à chaque plateforme. Bloquez vos séjours personnels et vos jours d'entretien à un seul endroit, pour qu'ils apparaissent partout en même temps.

3. Une première photo peu convaincante

La première photo détermine si quelqu'un clique sur votre annonce. Pourtant, beaucoup de propriétaires choisissent une photo sombre de la façade ou d'une pièce quelconque. Dans une longue liste de résultats de recherche, elle ne se remarque pas.

La solution : choisissez comme première photo la meilleure image de votre logement. C'est souvent une pièce de vie lumineuse, une belle vue ou une chambre soignée. Faites prendre les photos à la lumière du jour, avec des pièces rangées et des lits faits. Faites appel à un photographe professionnel si vos photos actuelles ont été prises avec un téléphone.

4. Trop promettre dans l'annonce

Une annonce qui présente le logement plus beau qu'il ne l'est rapporte peut-être plus de réservations. Mais les voyageurs déçus à leur arrivée écrivent des avis critiques. Une « vue sur mer » visible seulement depuis le balcon en se penchant, ou « à cinq minutes de la plage » qui s'avèrent être quinze.

La solution : soyez honnête et précis. Décrivez ce que les voyageurs peuvent réellement attendre. Mentionnez aussi les points moins forts, comme un escalier raide ou un stationnement limité. Les voyageurs apprécient l'honnêteté, et une attente juste mène à de meilleurs avis.

5. Des matelas bon marché

Le matelas fait partie des choses sur lesquelles les propriétaires économisent. Cela semble un choix logique : les voyageurs ne restent que quelques nuits. Pourtant, mal dormir est l'une des plaintes les plus fréquentes dans les avis.

La solution : investissez dans de bons matelas, oreillers et couettes. Utilisez des protège-matelas pour qu'ils durent plus longtemps. Contrôlez-les régulièrement et remplacez-les à temps. Un voyageur qui a bien dormi commence la journée de meilleure humeur et écrit un meilleur avis.

6. Pas d'aide sur place

Beaucoup de propriétaires n'habitent pas près de leur logement de vacances. Tant que tout va bien, ce n'est pas un problème. Mais une évacuation bouchée un samedi soir, un voyageur qui ne trouve pas la clé ou un chauffage qui tombe en panne : il vous faut alors quelqu'un qui peut être rapidement sur place.

La solution : organisez à l'avance un relais local. Quelqu'un qui a une clé, connaît le logement et peut intervenir. Établissez aussi une liste d'artisans attitrés : un plombier, un électricien, un chauffagiste. Envisagez une serrure connectée avec un code propre à chaque séjour, pour que les problèmes de clés disparaissent.

7. Des réponses lentes

Les voyageurs attendent des réponses rapides, avant et pendant leur séjour. Si vous ne répondez qu'après une demi-journée, vous perdez des réservations au profit d'un concurrent plus rapide. Les plateformes mesurent en outre votre rapidité de réponse, ce qui peut influencer votre visibilité.

La solution : veillez à ce que les messages reçoivent une réponse rapide, y compris le soir et le week-end. Préparez des réponses types aux questions fréquentes : heures d'arrivée, stationnement, wifi, animaux de compagnie. Envoyez automatiquement un message avec les informations d'arrivée quelques jours avant le séjour. Répondez aux voyageurs dans leur propre langue si possible.

8. Ignorer les avis

Certains propriétaires ne lisent pas leurs avis, ou n'y répondent jamais. Ils passent ainsi à côté de retours utiles et d'une occasion de montrer leur implication.

La solution : lisez chaque avis et répondez brièvement et aimablement. Remerciez les voyageurs pour les avis positifs. Répondez aux critiques sans vous mettre sur la défensive : reconnaissez le point soulevé et expliquez ce que vous avez fait. Notez aussi les remarques qui reviennent. Si trois voyageurs signalent que le lit est trop dur, c'est un signal.

9. Oublier l'enregistrement et l'assurance

En Flandre, vous devez déclarer votre logement de vacances auprès de Toerisme Vlaanderen avant l'arrivée des premiers voyageurs. Le numéro d'enregistrement doit figurer dans chaque annonce. Il vous faut aussi une attestation de sécurité incendie A ou B, à demander auprès de la commune. Beaucoup de propriétaires ne s'en occupent que lorsqu'on le leur fait remarquer.

Il en va de même pour l'assurance. Une assurance habitation ordinaire ne couvre souvent pas la location touristique. Une assurance responsabilité civile envers les voyageurs est nécessaire.

La solution : vérifiez dès maintenant votre déclaration, votre attestation et votre assurance. Demandez à votre commune si des règles locales s'appliquent, comme à Gand, à Anvers et dans certaines communes de la côte. Précisez explicitement à votre assureur que vous louez à des touristes.

10. Aucune vue sur les coûts par séjour

Beaucoup de propriétaires ne regardent que leurs revenus. Mais chaque séjour entraîne des coûts : nettoyage, linge, énergie, frais de plateforme, taxe de séjour, usure. Si vous ne les suivez pas, vous ne savez pas si une courte réservation d'une nuit rapporte vraiment quelque chose.

La solution : notez ce que coûte chaque séjour. Faites un aperçu mensuel simple des revenus et des dépenses par logement. Vous voyez ainsi quelles réservations sont rentables et où vous devez adapter votre durée minimale de séjour ou vos frais de nettoyage. Discutez des chiffres avec votre comptable, surtout pour l'aspect fiscal.

Une bonne base pour la nouvelle année

Aucun propriétaire n'évite toutes les erreurs. La différence réside dans la rapidité avec laquelle vous les repérez et les corrigez. Parcourez cette liste pendant les semaines calmes de l'automne et traitez un ou deux points à la fois.

YourDomi aide les propriétaires sur beaucoup de ces points : une tarification quotidienne sur la base des données du marché, une communication avec les voyageurs sept jours sur sept, une équipe de nettoyage propre avec une check-list fixe et un contrôle photo, des serrures connectées et un aperçu mensuel par logement. Vous voulez savoir où votre logement peut encore progresser ? Demandez une proposition personnalisée.