Location courte ou longue durée : qu'est-ce qui rapporte le plus ?

Vous avez un logement que vous n'habitez pas vous-même. Peut-être un appartement à la mer, une maison dont vous avez hérité ou un investissement en ville. Vient alors la question : est-ce que je loue à un locataire fixe, ou à des touristes à la nuitée ?

La réponse dépend moins des chiffres affichés sur un site web que de votre logement, de son emplacement et de votre propre situation. Dans cet article, nous comparons honnêtement les deux formules. Nous examinons les revenus, le travail, les coûts, les risques, l'usure et les règles. Et nous regardons une voie intermédiaire souvent oubliée.

La différence en un coup d'œil

En location longue durée, vous concluez un bail avec un seul locataire. Il y habite, paie chaque mois le même loyer et reste généralement des années. En location courte durée, vous accueillez des voyageurs différents pour quelques nuits ou une semaine. Vous louez à la nuitée et le prix varie selon la demande.

Les deux formules ont leur place. L'une n'est pas toujours meilleure que l'autre.

Revenus : plus de potentiel, plus de fluctuations

La location courte durée a un potentiel de revenus plus élevé. Une nuitée louée à des touristes rapporte plus qu'une journée de loyer d'un occupant fixe. Avec un bon emplacement et une bonne saison, l'écart peut être important.

Mais un potentiel n'est pas une garantie. Vos revenus dépendent du nombre de nuits louées et du prix. Un été chargé à la côte compense un hiver calme. Un logement dans un quartier moins recherché n'atteindra peut-être jamais ce niveau.

La location longue durée est prévisible. Vous savez chaque mois ce qui rentre. Les revenus sont plus bas, mais ils ne fluctuent pas avec la météo, les vacances scolaires ou l'économie.

La bonne comparaison n'oppose donc pas le prix par nuit le plus élevé au loyer mensuel. Comparez ce qui reste après tous les frais, sur une année complète.

Travail : de presque rien à tous les jours

Avec un locataire fixe, le travail est limité. Vous cherchez un locataire, rédigez un bail, faites un état des lieux et suivez les paiements. Ensuite, il s'agit surtout de réparations et d'une question de temps en temps.

En location courte durée, il y a du travail chaque semaine. Répondre aux messages des voyageurs, souvent dans plusieurs langues et à des heures tardives. Organiser les arrivées et les départs. Planifier le nettoyage après chaque séjour. Laver le linge ou le faire laver. Adapter les prix. Suivre les avis. Régler les petits problèmes quand un voyageur appelle parce que le chauffage ne fonctionne pas.

Celui qui fait tout cela lui-même à côté d'un emploi prenant sous-estime souvent le temps que cela prend. Ce n'est pas un revenu passif, sauf si quelqu'un d'autre reprend le travail.

Coûts : là où l'écart se réduit

La location courte durée entraîne des coûts qui n'existent pas, ou à peine, avec un locataire fixe :

• Nettoyage après chaque séjour, avec un nettoyage à fond de temps en temps
• Linge et serviettes, y compris le lavage, le repassage et le remplacement
• Énergie et eau, que vous payez généralement vous-même
• Internet, streaming et consommables comme le café, le savon et le papier toilette
• Frais de plateforme d'Airbnb, Booking.com ou Vrbo
• Gestion, si vous confiez le travail à un tiers
• Aménagement et remplacement des meubles, de la vaisselle et des appareils
• Taxe de séjour, selon votre commune

En location longue durée, le locataire paie généralement lui-même l'énergie, l'eau et internet. Vous avez surtout l'entretien, l'assurance et éventuellement un agent immobilier pour trouver un locataire.

Un logement au revenu brut élevé en courte durée peut donc laisser moins que vous ne le pensez. Faites le calcul en incluant tous les frais.

Risque : vacance locative ou mauvais payeur

Chaque modèle de location a son propre risque.

En location courte durée, le plus grand risque est la vacance. Un mois calme, une mauvaise saison ou un nouveau concurrent dans la rue signifient des nuits sans revenus. Le risque est réparti : un voyageur qui ne vient pas, c'est une nuit perdue, pas une année perdue.

En location longue durée, le risque est concentré. Un locataire qui ne paie pas peut vous coûter des mois de revenus. Une procédure pour faire quitter les lieux à un locataire prend du temps. En même temps, avec un bon locataire, vous êtes tranquille pendant des années.

Le risque que vous préférez est un choix personnel. Certains propriétaires dorment mieux avec un loyer fixe. D'autres préfèrent répartir sur de nombreuses petites réservations.

Usure et entretien

De nombreux voyageurs différents signifient plus d'usure. Des valises contre les murs, du sable sur le sol, un usage intensif de la cuisine et de la salle de bain. Vous remplacez plus vite le textile, la vaisselle et les petits appareils.

En contrepartie, un logement de vacances est contrôlé après chaque séjour. Les problèmes sont vite repérés. Avec un locataire fixe, vous ne voyez parfois pas l'intérieur du logement pendant des années, et vous ne découvrez les dégâts qu'au départ.

Flexibilité pour votre propre usage

Ici, la location courte durée a un avantage net. Vous voulez passer vous-même quelques semaines dans votre appartement à la côte : vous bloquez simplement cette période dans le calendrier. Avec un locataire fixe, c'est impossible. Pendant la durée du bail, le logement est alors celui de quelqu'un d'autre.

Si vous voulez plus tard vendre le logement ou l'occuper vous-même, vous êtes aussi plus flexible avec la location touristique. Il n'y a pas de bail en cours à respecter.

Les règles diffèrent fortement

En Flandre, la location longue durée d'une résidence principale relève du décret flamand sur la location d'habitation (Woninghuurdecreet). Ce décret protège le locataire. Il fixe notamment la durée d'un bail, la manière de le résilier et les normes de qualité que le logement doit respecter.

La location touristique relève du décret flamand sur l'hébergement touristique (Logiesdecreet). Vous déclarez le logement auprès de Toerisme Vlaanderen, vous avez besoin d'une attestation de sécurité incendie et vous devez adapter votre assurance. En outre, certaines communes ont leurs propres règles, et il y a souvent une taxe de séjour.

Sur le plan fiscal aussi, les deux formules peuvent être traitées différemment. Comment exactement, cela dépend de votre situation. Parlez-en avec votre comptable avant de faire un choix.

La voie intermédiaire : la moyenne durée

Entre une nuit et plusieurs années se trouve un marché souvent négligé. Pensez à des séjours de quelques semaines à quelques mois :

• Des expatriés qui viennent d'arriver en Belgique et cherchent un logement
• Des consultants ou techniciens sur un projet dans la région
• Des personnes qui ont besoin d'un logement temporaire pendant une rénovation
• Des séjours professionnels pour des entreprises qui font venir des collaborateurs

La moyenne durée combine une partie des revenus de la location courte avec moins de rotations et moins de travail. Les règles qui s'appliquent dépendent alors de la durée et de la forme du séjour. Renseignez-vous bien à ce sujet avant de commencer.

La location courte durée convient-elle à votre logement ?

Tous les logements ne conviennent pas aux touristes. Pour être honnête, cela fonctionne surtout bien quand plusieurs éléments sont réunis :

• Un emplacement où les touristes ou les voyageurs d'affaires veulent aller
• Un logement attrayant en photo et aménagé de manière confortable
• Un immeuble ou un quartier où la location est autorisée et ne cause pas de nuisances
• Un propriétaire prêt à investir dans l'aménagement et le suivi

Un appartement ordinaire dans un quartier résidentiel sans attraits touristiques fait souvent mieux avec un locataire fixe. Un logement spacieux à la mer ou dans une ville recherchée a en revanche plus de potentiel comme logement de vacances.

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