Stratégie de prix pour votre logement de vacances : un prix par jour

Beaucoup de propriétaires choisissent un seul prix par nuit pour leur logement de vacances. Peut-être un prix plus élevé pour l'été et un prix plus bas pour l'hiver. Et ensuite, plus rien ne bouge. Cela semble simple à gérer, mais cela vous coûte presque toujours de l'argent.

La demande pour un logement de vacances change chaque jour. Un samedi de juillet n'a rien à voir avec un mardi de novembre. Un week-end avec un grand événement à proximité n'a rien à voir avec un week-end ordinaire. Celui qui y répond avec un seul prix vend les jours chargés trop bon marché et les jours calmes trop cher.

Dans cet article, nous expliquons comment fixer un prix par jour. Des saisons et vacances scolaires jusqu'aux nuits isolées entre deux réservations.

Pourquoi un prix fixe ne fonctionne pas

Un prix fixe a deux conséquences. Pendant les périodes chargées, votre logement est vite complet, souvent des mois à l'avance. Cela ressemble à un succès. Mais cela signifie généralement que vous étiez trop bon marché. Les voyageurs étaient prêts à payer davantage.

Pendant les périodes calmes, c'est l'inverse. Votre prix dépasse ce que les voyageurs veulent payer à ce moment-là. Le logement reste vide, alors qu'un prix un peu plus bas aurait bien généré des réservations.

La tarification dynamique règle ce problème. Vous adaptez votre prix à la demande, jour après jour.

Saisons et vacances scolaires

La saison est la base. À la Côte belge, la haute saison se situe en été, avec des week-ends chargés au printemps et en automne. Dans les Ardennes, l'automne et les vacances d'hiver sont plus forts. Dans des villes comme Gand et Anvers, la demande est plus étalée, avec des pics autour des événements et des fêtes de fin d'année.

Au sein de ces saisons, les vacances scolaires jouent un grand rôle. Ne regardez pas seulement les vacances belges. Beaucoup de voyageurs à la côte et dans les Ardennes viennent des Pays-Bas, d'Allemagne et de France. Ces pays ont leurs propres vacances scolaires, et aux Pays-Bas comme en Allemagne, elles varient encore selon la région.

Une semaine calme pour les familles belges peut être chargée parce qu'un Land allemand ou une région néerlandaise est en vacances. En gardant cela à l'œil, vous trouvez une demande supplémentaire que d'autres manquent.

Événements et affluence locale

Les événements attirent des visiteurs qui cherchent tous un lit au même moment. Pensez aux festivals, aux grandes compétitions sportives, aux salons, aux congrès et aux jours fériés. Les événements locaux comptent aussi : une kermesse, une foire annuelle ou une régate.

Tenez un calendrier de ce qui se passe dans votre région. Adaptez votre prix à temps, car pour les grands événements, on réserve souvent longtemps à l'avance. Si vous ne réagissez que quelques semaines avant, votre logement est déjà loué à un prix ordinaire.

Jours de semaine et week-ends

À la côte et à la campagne, le vendredi et le samedi sont généralement les nuits les plus chargées. Les gens viennent pour un week-end. En semaine, c'est plus calme, sauf pendant les vacances scolaires.

En ville, ce peut être l'inverse. Les voyageurs d'affaires réservent du lundi au jeudi, les touristes le week-end. Regardez donc le schéma de réservation de votre propre logement et de votre emplacement. Fixez votre prix par jour de la semaine, au lieu d'un seul prix pour toute la semaine.

Durée minimale de séjour et nuits isolées

La durée minimale de séjour est l'un des outils les plus puissants dont vous disposez. Un minimum plus long signifie moins de changements, moins de nettoyage et moins de travail. Un minimum plus court donne plus de chances de réservations.

L'art consiste à faire évoluer ce minimum. En haute saison, vous pouvez demander un séjour plus long, par exemple une semaine complète en été. Hors saison, vous réduisez le minimum, pour permettre aussi de courts week-ends.

Combler les nuits orphelines

Des nuits isolées apparaissent régulièrement entre deux réservations. Imaginons qu'un voyageur parte le mardi et que le suivant arrive le jeudi. Avec un minimum de trois nuits, vous ne louerez jamais cette nuit du mercredi. Une telle nuit orpheline ne rapporte rien.

Une bonne stratégie de prix y remédie. Vous autorisez des séjours plus courts dans ces trous, éventuellement avec un prix adapté. Vous louez ainsi des nuits qui resteraient sinon vides.

Réservation anticipée et dernière minute

Les voyageurs qui réservent longtemps à l'avance recherchent généralement une période précise. Pour les dates populaires, vous n'avez donc pas besoin d'accorder de réduction. Au contraire : si une période chargée se remplit vite, c'est le signe qu'il faut augmenter le prix des nuits restantes.

À mesure qu'une date approche et que le logement est encore libre, la situation change. Une nuit qui n'est pas louée est perdue pour toujours. Un prix de dernière minute plus bas peut alors avoir du sens. Faites-le toutefois avec modération. Si vous accordez structurellement trop de réductions au dernier moment, vous apprenez aux voyageurs à attendre.

Une réduction pour réservation anticipée peut en revanche aider à remplir tôt les périodes calmes. Utilisez-la de manière ciblée pour des dates qui se vendent traditionnellement mal, pas pour vos semaines les plus chargées.

Le taux d'occupation n'est pas l'objectif

Beaucoup de propriétaires pilotent sur le taux d'occupation. Plus le calendrier est plein, mieux c'est, pensent-ils. Mais un calendrier plein n'est pas un objectif en soi. Vous pouvez louer chaque nuit en étant simplement très bon marché. Vous avez alors beaucoup de travail, beaucoup d'usure et peu de revenus.

Un meilleur indicateur est le revenu par nuit disponible. Vous divisez votre revenu total sur une période par le nombre de nuits où le logement était disponible. Cet indicateur unique montre si votre combinaison de prix et d'occupation est la bonne.

Un exemple simple. Imaginons que vous louiez vingt nuits dans un mois à un prix bas, ou quinze nuits à un prix plus élevé. Le deuxième scénario peut rapporter autant ou plus, avec cinq nuits d'usure en moins et moins de nettoyages. Regardez donc toujours l'ensemble, pas seulement le taux d'occupation.

Regardez vos concurrents

Votre prix n'est pas indépendant du marché. Les voyageurs comparent. Consultez donc régulièrement des logements comparables dans votre quartier : même taille, même capacité, situation similaire.

Observez leurs prix pour les mêmes dates, mais aussi leur disponibilité. Si la plupart des logements comparables sont déjà complets pour un week-end donné, il reste peu d'offre. Votre prix peut alors monter. S'ils sont tous encore libres, la demande est peut-être plus faible que vous ne le pensiez.

Comparez toutefois honnêtement. Un logement avec piscine, vue sur mer ou beaucoup d'avis très positifs peut demander un prix plus élevé. Situez votre logement de manière réaliste dans cet ensemble.

Des outils pour les prix dynamiques

Suivre tout cela à la main chaque jour représente beaucoup de travail. Il existe donc des outils qui ajustent automatiquement les prix sur la base de données de marché. Ils examinent la demande dans votre région, les réservations de logements comparables, les saisons et les événements. Sur cette base, ils proposent un prix chaque jour.

Un tel outil ne remplace pas votre propre jugement. Vous fixez vous-même un prix minimum et un prix maximum, et vous décidez des règles applicables à la durée de séjour et aux réductions. Mais l'outil veille à ce que vos prix suivent le marché chaque jour, même quand vous n'avez pas le temps de vous en occuper.

Une stratégie de prix sur mesure

Une bonne stratégie de prix demande un suivi quotidien. YourDomi ajuste chaque jour les prix des logements que nous gérons sur la base de données de marché, en tenant compte de la saison, des vacances, des événements et des nuits isolées. Vous voulez savoir ce que cela peut représenter pour votre logement ? Demandez une proposition personnalisée.