Vakantiewoning verkopen of blijven verhuren? Zo weegt u het af

Het verhuurseizoen is voorbij en de rust is terug. Voor veel eigenaars is dit het moment waarop een vraag opduikt die het hele jaar op de achtergrond meeliep. Blijf ik deze woning verhuren, of is het tijd om ze te verkopen?

Er bestaat geen algemeen juist antwoord. Wel bestaat er een manier om de vraag rustig te benaderen, zonder dat een slecht seizoen of een goed bod de beslissing maakt. In dit artikel leest u welke vragen u zich stelt, welke cijfers u bij elkaar zoekt en welke tussenwegen er zijn.

Begin met de reden van de twijfel

Twijfel heeft meestal een oorzaak. Wie die benoemt, ziet vaak al snel welke kant het opgaat.

Soms is het geld: de opbrengst valt tegen, of de kosten zijn gestegen. Soms is het tijd: de woning vraagt meer aandacht dan u kunt geven. Soms is het een levensfase: kinderen die de woning niet meer gebruiken, een verhuizing, een pensioen of een erfenis. En soms is het gewoon vermoeidheid na een drukke zomer.

Dat zijn vier verschillende problemen. Alleen het eerste en een deel van het tweede lost u op met een verkoop. De rest kunt u vaak anders oplossen, bijvoorbeeld door het beheer uit handen te geven of de verhuur anders in te richten.

Maak een eerlijke jaarrekening van de woning

Neem uw laatste volledige jaar en zet alles op papier. Niet wat u hoopte, maar wat er gebeurd is.

Tel eerst de opbrengsten: wat gasten betaalden, na aftrek van de kosten van de platformen. Tel dan alle kosten: energie, schoonmaak, linnen, onderhoud, herstellingen, verzekering, onroerende voorheffing, eventuele beheerkosten en het vervangen van kleine spullen. Reken ook de leegstand mee in de winter.

Vergeet uw eigen tijd niet. Als u zelf beheert, kost elke boeking, elk bericht en elke sleuteloverdracht tijd. Zet daar desnoods een eigen uurtarief tegenover. Dan ziet u of de woning een inkomen oplevert of vooral een tweede baan.

Vergelijk met wat een verkoop oplevert

Een verkoop levert kapitaal op. Dat kapitaal kan elders werken: een lening afbetalen, beleggen, een andere woning kopen of gewoon zekerheid geven. Daarom is de eerlijke vergelijking niet uw jaaropbrengst tegenover nul, maar uw jaaropbrengst tegenover wat het vrijgekomen geld zou kunnen doen.

Vraag een of twee vastgoedmakelaars om een schatting van de waarde. Een gratis inschatting verplicht tot niets en geeft u een realistisch getal in plaats van een gok. Bekijk ook wat uw woning nog moet krijgen voor ze goed verhuurbaar of goed verkoopbaar is, zoals renovatie of energiewerken. Dat geldt voor beide wegen.

Reken ook de kosten en belastingen van een verkoop mee. Die hangen af van uw situatie, van hoe lang u de woning bezit en van hoe ze juridisch is ingericht. Daar hoort geen schatting van een blogartikel bij. Vraag het uw notaris en uw boekhouder.

Kijk naar de toekomst van de woning

Een rekensom van één jaar is een momentopname. Vraag u ook af wat de komende vijf tot tien jaar brengen.

Staan er grote werken aan te komen, zoals dak, ramen, verwarming of isolatie? Kijk dan naar de renovatieverplichting die bij een aankoop of overdracht kan spelen. We schreven daar al over in ons artikel over de renovatieverplichting. Rekent u erop dat u zelf meer gaat gebruiken, bijvoorbeeld na uw pensioen? Dan telt dat net zo zwaar als een rendement.

Een woning waar u zelf graag verblijft, heeft een waarde die niet in een tabel past. Dat is een legitieme reden om te blijven, zolang u weet wat die keuze kost.

De tussenwegen

Verkopen of blijven verhuren is zelden een keuze tussen zwart en wit. Enkele tussenwegen verdienen een plek in uw afweging.

Het beheer uitbesteden. Als tijd de grootste bron van frustratie is, lost een beheerder dat op zonder dat u het bezit loslaat. Hoe u zo'n keuze afweegt, leest u in onze vergelijking tussen zelf beheren en een beheerder.

Anders verhuren. Misschien past een andere aanpak beter bij uw leven. Denk aan minder boekbare weken, een langere minimale verblijfsduur of een deel van het jaar voor eigen gebruik. Ook langetermijnverhuur kan een rustiger alternatief zijn.

Een jaar uitstel met een plan. Geef de woning nog één seizoen, maar met een duidelijke toets. Welke opbrengst en hoeveel tijd vindt u aanvaardbaar? Haalt de woning dat niet, dan verkoopt u zonder spijt.

Een vragenlijst voor uzelf

Beantwoord deze vragen schriftelijk, liefst met uw partner of mede-eigenaar:

1. Wat leverde de woning vorig jaar netto op, na alle kosten?
2. Hoeveel uren per maand besteedt u eraan, en hoe voelt dat?
3. Welke grote uitgaven verwacht u de komende vijf jaar?
4. Wat zou u met het vrijgekomen kapitaal doen?
5. Gebruikt u de woning zelf, en blijft dat zo?
6. Wat zegt uw boekhouder over de gevolgen van een verkoop in uw situatie?
7. Wat zegt een makelaar over de huidige waarde?
8. Welke uitkomst zou u over vijf jaar het meest betreuren?

De laatste vraag is vaak de eerlijkste. Wie bij elk scenario spijt kan voorzien, moet ontbrekende informatie zoeken. Wie bij één scenario geen spijt ziet, kent meestal al zijn antwoord.

Wanneer u beter wacht

Neem geen beslissing vlak na een zware gast, een lekkage of een tegenvallende maand. Neem ze ook niet op een hoogtepunt van enthousiasme na een bijzonder goede zomer. Geef uzelf een paar weken, verzamel de cijfers en bespreek ze met mensen die uw situatie kennen.

Beperk uw vragen niet tot mensen die er belang bij hebben. Een makelaar verdient aan een verkoop, een beheerder aan een beheer. Dat maakt hun advies niet slecht, maar u hoort best beide verhalen.

YourDomi geeft geen officieel fiscaal of juridisch advies. Dit artikel is algemene informatie: leg uw eigen situatie altijd voor aan uw boekhouder.

Wat YourDomi voor u kan doen

Als u overweegt te blijven, maar het beheer zwaar vindt, kunnen wij het overnemen. Wij prijzen dagelijks op basis van marktgegevens, voeren de gastcommunicatie in meerdere talen zeven dagen per week en zetten ons eigen schoonmaakteam in met een vaste checklist. De verhuur blijft altijd op uw naam, zodat reviews en reputatie van u blijven. Wilt u weten wat uw woning kan opbrengen, vraag een persoonlijk voorstel aan.