Acheter un logement de vacances en Flandre : l'obligation de rénovation

Vous envisagez d'acheter une seconde résidence pour la louer, par exemple sur la côte ou dans le Westhoek. Vous calculez le prix d'achat, l'aménagement et le revenu attendu. Mais un poste manque souvent à l'appel : l'obligation de rénovation.

En Flandre, une obligation de rénovation énergétique s'applique depuis le 1er janvier 2023 aux nouveaux propriétaires d'un logement dont le PEB est mauvais. Un logement de vacances ou une seconde résidence y est soumis aussi. Cet article explique ce que la règle prévoit, quand elle s'applique et comment l'intégrer à votre plan.

Ce que prévoit la règle

Si vous achetez une maison ou un appartement avec un PEB de label E ou F, vous devez améliorer ce PEB jusqu'au label D au minimum. Vous disposez pour cela de six ans à partir de la date de l'acte notarié. Ce délai était auparavant de cinq ans. Selon les autorités flamandes, la prolongation a été définitivement approuvée fin 2025.

Un exemple tiré de l'explication officielle : si vous signez l'acte le 1er février 2024, vous devez avoir terminé le 1er février 2030. Il s'agit du PEB du logement lui-même.

L'obligation s'applique par unité d'habitation. Si vous achetez un appartement dans un immeuble, elle concerne cet appartement, et non l'immeuble entier ni les parties communes.

Un logement de vacances est-il concerné ?

Oui. Selon les autorités flamandes, peu importe que vous y soyez domicilié, que le logement soit occupé en permanence ou que son usage soit récréatif. Une seconde résidence à la mer relève donc de la même règle qu'un logement ordinaire.

C'est important pour les investisseurs. Beaucoup d'anciens appartements de la côte ont un PEB peu performant. Le prix d'achat peut en tenir compte, mais seulement si vous y pensez à l'avance.

Quand l'obligation commence

L'obligation démarre avec un acte notarié qui transfère la pleine propriété. Il peut s'agir d'une vente, d'un échange, d'une donation ou d'un apport dans une société. La constitution ou le transfert d'un droit d'emphytéose ou de superficie compte aussi.

Il existe des exceptions. Les autorités flamandes citent notamment :

• une succession, même si une obligation existante se transmet à l'héritier
• le transfert d'actions d'une société
• le patrimoine protégé
• un bâtiment démoli dans les six ans
• le transfert du seul usufruit ou de la seule nue-propriété

Si vous revendez le logement pendant le délai, le nouveau propriétaire reprend le délai restant et les exigences. C'est donc aussi un point à garder en tête pour votre future revente.

Ce qui se passe si vous ne faites rien

Si, six ans après l'acte, aucun PEB n'existe, ou si le PEB montre que le niveau requis n'est pas atteint, l'administration peut infliger une amende. Pour une unité d'habitation, elle va de 500 à 5.000 euros. Pour une unité non résidentielle, elle peut être bien plus élevée.

Une amende ne supprime pas l'obligation. Vous recevez un nouveau délai pour rénover malgré tout. L'amende s'ajoute donc aux travaux que vous devrez réaliser de toute façon.

Les questions à poser au vendeur et au notaire

Une bonne discussion en amont évite les mauvaises surprises coûteuses. Posez les questions suivantes avant de signer :

• Quel est le label PEB actuel et quelle est l'ancienneté du certificat ?
• Quels travaux ont été réalisés ces dernières années, et existe-t-il des factures ?
• Le transfert relève-t-il d'une des exceptions, ou le délai de six ans commence-t-il simplement à courir ?
• Une obligation de rénovation d'un propriétaire précédent est-elle déjà en cours ?

Cette dernière question est particulièrement importante. Une obligation existante se transmet, y compris en cas de succession. Vous n'achetez alors pas seulement un logement, mais aussi un délai en cours.

Comment l'intégrer à votre plan de rendement

Demandez le PEB du logement avant de faire une offre, et regardez le label. Si le logement est en E ou F, calculez la rénovation comme un vrai coût à côté du prix d'achat.

Faites établir une première estimation par un expert en énergie ou un entrepreneur. Pensez à l'isolation de la toiture, aux nouvelles fenêtres, à un meilleur chauffage ou à la ventilation. Personne ne peut vous donner un montant fixe sans voir le logement. Gardez donc une large marge dans votre calcul.

Planifiez aussi les travaux intelligemment dans le temps. Les six ans vous laissent de la marge pour choisir. Des travaux en période calme vous font perdre moins de nuitées. Votre calendrier d'hiver est le meilleur moment pour cela.

Pensez enfin à la meilleure qualité de votre logement. Une maison mieux isolée est plus confortable et fait économiser de l'énergie. Les voyageurs le remarquent pendant les mois froids, et cela peut se retrouver dans vos avis.

Attention : les règles peuvent encore changer

L'accord de gouvernement actuel annonce que l'obligation resterait limitée au label D. Les étapes plus strictes prévues ensuite disparaîtraient. Les autorités flamandes indiquent elles-mêmes qu'on ne sait pas si et quand cela se produira. Le calendrier actuel court jusqu'en 2045 et prévoit des labels plus stricts.

Ne comptez donc pas sur un assouplissement. Avant votre achat, vérifiez le texte actuel sur vlaanderen.be et demandez conseil à votre notaire ou à l'Agence flamande de l'énergie et du climat. Cet article traite de la Flandre. Pour les autres régions, consultez la source officielle de la région concernée.

YourDomi ne donne pas de conseil fiscal ou juridique officiel. Cet article est une information générale : soumettez toujours votre situation à votre comptable.

Ce que YourDomi peut faire pour vous

Votre achat est conclu, ou vous en envisagez un ? Nous examinons volontiers ce que le bien peut rapporter en location de vacances, afin que vous puissiez comparer la rénovation au revenu attendu. Demandez une proposition personnalisée.